Carlos Souza - Consultor Imobiliário -Porto Alegre: março 2011

terça-feira, 1 de março de 2011

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Financiando um imóvel? Entenda como as parcelas são corrigidas

INCC, CUB, IGP-M. Essas siglas são familiares para você? Se você está financiando um imóvel e a sua resposta for negativa, é melhor começar a prestar mais atenção nelas.

Isso porque, estes são alguns dos índices utilizados para corrigir as parcelas do financiamento imobiliário; lembrando que correção monetária é diferente de juros.

Os juros que compõem as parcelas são referentes ao valor que se paga pelo empréstimo do montante que o comprador não quita à vista e opta por financiar, enquanto a correção monetária atualiza o valor do bem para recuperar os efeitos da inflação.

Entendendo cada índice

O INCC (Índice Nacional da Construção Civil, calculado todos os meses pela FGV (Fundação Getulio Vargas), corrige as parcelas de imóveis na planta ou em construção, até que estejam prontos. Este índice atualiza o valor pago pelo cliente conforme a variação dos preços dos materiais de construção e os salários pagos para os trabalhadores da construção civil.

O CUB (Custo Unitário Básico), assim como o INCC, é outro índice que pode ser utilizado para atualizar as parcelas de imóveis não prontos. Calculado pelo Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção) de cada estado, o índice considera o preço dos materiais, equipamentos, despesas administrativas, entre outros itens.

Já o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), calculado também pela FGV, é usado somente nos financiamentos direto com a construtora para corrigir os valores das prestações de imóveis prontos. O índice considera o IPA (Índice de Preços por Atacado), o IPC (Índice de Preços ao Consumidor) e o INCC.

Por fim, há a TR (Taxa Referencial), definida todo mês pelo Banco Central, segundo a remuneração média das aplicações bancárias, e utilizada pelos bancos para corrigir as parcelas do financiamento.
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Imóveis: financiamento ou consórcio? Veja o que considerar antes de optar

Por: Gladys Ferraz Magalhães
19/01/11 - InfoMoney

SÃO PAULO – A compra da casa própria é um dos maiores sonhos, se não o maior, de muitos brasileiros. Para realizá-lo, contudo, são poucas as pessoas que têm condições financeiras de fazê-lo sem recorrer a alguma forma de crédito. Assim, nessas horas, surge a pergunta: o que é melhor, financiamento ou consórcio?
De acordo com o vice-presidente de habitação do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Flávio Prando, a resposta para tal questão passa por diversos fatores, como tempo e dinheiro disponível para a entrada.
Quem quer sair do aluguel, por exemplo, talvez deva optar pelo financiamento, já que esta modalidade permite que o dinheiro esteja à mão em um curto espaço de tempo. Outra vantagem, ainda conforme Prando, é o fato de o financiamento bancário contar com seguro de vida e invalidez permanente, protegendo a família do tomador de empréstimo, se houver necessidade.
Por outro lado, alerta o especialista, o comprador precisa ficar atento às taxas de juros e possuir alguma reserva para dar de entrada. “Apesar de não serem altos, quem pretende adquirir um financiamento imobiliário precisa pesquisar bem os juros bancários para garantir o melhor negócio”, diz.
Consórcio
O consórcio, por sua vez, é uma boa opção para quem não tem condições de adquirir um financiamento, por não ter, por exemplo, dinheiro suficiente para a entrada.
Além disso, é uma modalidade válida para quem não tem pressa de ter o imóvel, já que o consorciado, por meio de sorteio ou lance, pode tanto ser contemplado rapidamente como ter de esperar até anos pela carta de crédito.
Quem opta por esta modalidade deve ainda estar preparado para arcar com a taxa de administração e verificar se a administradora e os grupos estão regulares.
Números
Independentemente de qual será a opção de crédito para a compra da casa própria, Prando sugere que o comprador reserve de 3% a 4% do valor do imóvel para pagar despesas com documentação.
Atualmente, o financiamento ainda é o tipo de crédito mais utilizado por quem adquire imóveis no Brasil. No ano passado, estima-se que o valor movimentado tenha sido de R$ 57 bilhões, devendo atingir R$ 85 bilhões em 2011, segundo dados divulgados pelo próprio Secovi-SP.
Já os consórcios, segundo dados divulgados pela Abac (Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios), foram responsáveis pela utilização de R$ 49,9 milhões de recursos provenientes do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para quitar ou amortizar parcelas, desde que as novas regras para o uso do fundo entraram em vigor, em março de 2010, até novembro do mesmo ano.
Até novembro, as contemplações nos consórcios de imóveis aumentaram 4,8%, na comparação com o mesmo período de 2009, chegando a 61,7 mil. De janeiro a novembro do ano passado, a comercialização de novas cotas atingiu 209,4 mil, o que representa uma alta de 11,4%, em relação a igual período de 2009.

Vai comprar casa própria? Cuidado com a publicidade que não é cumprida

No momento em que o consumidor decide adquirir a casa própria, muitas promessas são feitas por parte de quem está vendendo o imóvel, seja por meio verbal ou em panfletos e propagandas. Porém, nem sempre elas se concretizam quando as chaves são entregues.Assim, o presidente do Ibedec (Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo), José Geraldo Tardin, lembra que o Código de Defesa do Consumidor estabelece que toda propaganda vincula o fornecedor."Daí a importância de colocar tanto na proposta quanto no contrato de compra e venda, minuciosamente, tudo que fora prometido ou contratado com os vendedores. Também deve-se guardar todas as propagandas, anotações e orçamentos feitos, pois, se não forem cumpridos, o consumidor poderá mover ação judicial para exigir o cumprimento", alerta Tardin.Fique de olho!O presidente ainda destaca que é obrigação da empresa que vende os imóveis e da própria construtora colocar no anúncio de forma clara e ostensiva os seguintes itens:A metragem do imóvel, especificando o que é área privativa (interna do imóvel e a sacada) e a área comum. Isso porque o preço do imóvel é fixado pela metragem da área privativa, portanto, verifique antes qual é esse tamanho para avaliar o preço da casa de acordo com o mercado.O número do Memorial de Incorporação da Obra e em qual cartório está registrado. Essa é uma condição essencial do negócio, pois nenhuma unidade pode ser comercializada sem o registro prévio desse memorial, o que pode, inclusive, sujeitar a empresa a uma multa de 50% do valor do imóvel em favor do consumidor.Se mostrar uma unidade decorada na propaganda, deve mencionar se os imóveis na imagem compõem ou não o contrato, bem como o número da unidade mostrada, sua metragem e preço.Se oferecer parcelamento, deve indicar a quantidade de meses, índice de correção e taxa de juros. Vale destacar que só podem ser cobrados juros após a entrega do imóvel com Habite-se.Além disso, deve ficar claro se o imóvel é comercial ou residencial, pois os primeiros têm restrição de financiamento, e se há isenção de IPTU.

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CEF já aceita os novos limites de financiamento de imóveis

Por: Equipe InfoMoney - 03/03/11

SÃO PAULO - A partir desta quinta-feira (3), a CEF (Caixa Econômica Federal) começou a praticar os novos limites para avaliação de imóvel do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço).
Cada região terá um teto. Nas regiões metropolitanas dos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal o limite passou de R$ 130 mil para R$ 170 mil . Já em outras cidades com mais de um milhão de habitantes e demais capitais, os moradores poderão financiar até R$ 150 mil, ante os R$ 130 mil anteriores.
Em municípios cuja população seja superior a 250 mil habitantes, mas inferior a 1 milhão de habitantes, o valor máximo de financiamento subiu de R$ 100 mil para R$ 130 mil, enquanto em municípios que tenham de 50 mil habitantes a menos de 250 mil habitantes, o teto foi de R$ 80 mil de R$ 100 mil. Nas demais cidades, os moradores continuam financiando até R$ 80 mil.
De acordo com a Caixa, as operações de financiamento com recursos do FGTS, na área de Habitação Popular, são destinadas a trabalhadores com renda mensal de até R$ 3.900.
No caso de empréstimos vinculados a imóveis situados nas cidades das regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro, Distrito Federal e nas capitais estaduais, o limite de renda é de R$ 4.900. Esse limite foi estendido aos municípios com população igual ou superior a 250 mil pessoas, o que pode beneficiar 50 cidades e 18 milhões de brasileiros.
Financiamento
As operações de financiamento habitacional popular destinam recursos à população de baixa renda. A taxa nominal de juros das operações é de 6% ao ano mais TR (taxa referencial), que pode chegar a 5%, com subsídio para famílias com renda de até R$ 2.790.
O FGTS pode financiar até 90% do valor do imóvel, seja novo ou usado, em um prazo de até 30 anos.

Cuidados para comprar na planta

Comprar um imóvel na planta ou em construção é bem mais barato que adquirir um imóvel novo ou usado. Primeiro, porque você está comprando uma coisa que ainda nem existe e porque enfrenta um risco muito maior de ocorrerem contratempos, como o de a construtora ou incorporadora pedir falência.

Depois, porque você vai precisar esperar até que a construção seja concluída. Enquanto isso, seu dinheiro será um meio para que ela chegue ao fim.

É um investimento de longo prazo que exige paciência na espera e precauções particulares antes da compra, como estas: Em primeiro lugar, siga as mesmas dicas que se aplicam a um imóvel pronto e verifique se é realmente boa a localização. Visite outros imóveis construídos pela mesma empresa. Converse com o síndico e os moradores sobre a qualidade do material empregado e da obra realizada e se os prazos foram cumpridos. No Registro de Imóveis, verifique se existe o registro da incorporação do empreendimento. Confirme na prefeitura se a planta do imóvel foi aprovada e se os dados correspondem aos que os vendedores lhe forneceram. Tirando uma certidão no Registro de Imóveis, certifique-se de que o imóvel não está hipotecado. Informe-se sobre o regime das obras. Na construção por empreitada, a responsabilidade pela obra é exclusiva do vendedor; o preço é fechado, com as prestações e os reajustes predeterminados. Na construção por administração, há um "custo estimado" do imóvel, e o comprador tem maior participação e corre mais risco no empreendimento: assume as despesas de construção e paga uma taxa de administração. Verifique se está em dia o pagamento dos salários dos funcionários que trabalham na obra e se o número deles permanece igual desde o início. Essas informações indicam se a incorporadora e a construtora estão bem financeiramente. Pesquise o custo do rateio de condomínio em prédios vizinhos, para ter uma idéia de quanto você pagará e evitar surpresas quando o seu imóvel ficar pronto. Lembre-se de que a despesa diminuirá se houver mais apartamentos no edifício e aumentará se o condomínio tiver piscina, parquinho, quadras etc. Se o imóvel for no litoral, saiba que você terá de pagar, além do IPTU, o laudêmio e uma alta taxa anual de ocupação à Secretaria do Patrimônio da União. Se não for no litoral, verifique se o imóvel não se encontra em outro tipo de área da União, o que implica o pagamento de outra taxa anual. Ao adquirir um imóvel na planta ou em construção, é importante guardar os folhetos de publicidade que são distribuídos na rua e em estandes da empresa. Se necessário, eles servem como documento de prova contra irregularidades no cumprimento do acordo. As irregularidades mais frequentes são o atraso na entrega do imóvel e as alterações no projeto original sem a autorização dos compradores.

Juros no pé - Outro abuso são os chamados juros no pé: o comprador recebe a garantia de que não terá de pagar juros até a entrega das chaves, o que de fato ocorre. Mas, depois de o imóvel estar pronto, passa-se a cobrar juros sobre todo o período financiado, inclusive o anterior ao recebimento das chaves.

Incorporadoras e construtoras que atuam também como agentes responsáveis pelo financiamento alegam que precisam repassar o custo do capital utilizado para financiar a obra. O argumento não é aceito pela Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça.

Uma portaria divulgada pelo órgão em 15 de março de 2001 considera irregular a cobrança de juros no pé. Mesmo essa portaria não tendo força de lei, ela aumenta para quem se sentir lesado as chances de ganhar o direito de revisão ou até mesmo de rescisão contratual.

Para evitar problemas como esses, é muito aconselhável fazer constar do contrato de compra um item que garanta sua imediata rescisão e a devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos: se a obra não for entregue na data combinada; se forem cobrados juros no pé; e/ouse sua conclusão se atrasar sem uma justificativa cabível. Proteção da lei - Nesses casos, o melhor é precaver-se com a cláusula de rescisão, ainda que seja sempre possível recorrer à lei federal nº 4.591/64, complementada pela 8.078/90, que regulamenta a atividade de incorporação imobiliária. A legislação é clara: Quem compra deve ser informado pelo menos a cada seis meses sobre o andamento da obra. Quem compra pode impedir modificações não previstas no projeto e na execução da obra. Quem compra tem direito a indenização por prejuízos decorrentes de atraso no prazo combinado. Contrato - Analise cuidadosamente todas as cláusulas do contrato de compra de imóvel na planta ou em construção. Só então coloque sua assinatura. O documento segue o mesmo padrão do compromisso de compra e venda de imóveis novos e usados, mas contém um anexo chamado memorial, ou memorial descritivo.

Seguro - Uma das tentativas de tanto o comprador quanto a empresa vendedora se protegerem de possíveis desvios do contrato (por exemplo, a inadimplência de um ou a falência do outro) é o seguro imobiliário. Teoricamente, ele deve garantir o pagamento das prestações e a entrega do imóvel no prazo e nas condições acertadas.

Do lado da empresa vendedora, as devidas cautelas geralmente são tomadas. Do lado do comprador, que não costuma contar com a assessoria de um advogado, é bom ficar atento a esses detalhes sobre o seguro imobiliário ao comprar um imóvel na planta ou em construção: A seguradora deve ser uma empresa com boa fama no mercado e sem nenhuma ligação com o grupo econômico da incorporadora. O seguro deve ter como beneficiário o comprador, não a construtora ou a incorporadora -o comprador é quem deve estar protegido contra a má situação financeira das empresas. Explica-se: no contrato, se a incorporadora aparecer como segurada, ela é que terá direito de receber indenização no caso de a construtora (que ela mesma contratou) atrasar a realização da obra. Outra situação desfavorável para o comprador é a incorporadora quebrar, como ocorreu no famoso caso da Encol, e a beneficiária do seguro ser a construtora. O comprador fica com o prejuízo. Em resumo, não se deixe seduzir por argumentos de venda que, com base na existência do seguro de construção ou imobiliário, garantem segurança absoluta de entrega no prazo. Leia com atenção as cláusulas do contrato para verificar o que ele realmente cobre e a quem beneficia.

Memorial descritivo- Anexo dos contratos de compra e venda na planta e em construção, o memorial descreve o que está sendo comprado, seguindo norma técnica da ABNT. Antes de iniciar a venda das unidades, o incorporador deve tê-lo arquivado no Registro de Imóveis.

Precisam constar do memorial a metragem da área útil e de uso comum, a localização da vaga na garagem, os acabamentos e sua qualidade com a especificação de fabricantes ou marca dos materiais. Quando o imóvel ficar pronto, confira tudo e veja se ele próprio está em perfeitas condições.

Informe-se! Certifique-se da idoneidade de uma administradora ligando para a linha gratuita do Banco Central (0880-99-23-45), órgão responsável pela fiscalização das administradoras.

Você também pode obter informações sobre as administradoras com as delegacias regionais da Associação Brasileira das Administradoras de Consórcio (Abac), entidade que reúne as administradoras legalizadas.
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Business Park - Lançamento da Rossi

O Novo bairro nobre de Porto Alegre será lançado em uma área privilegiada junto à Av. Ipiranga, nas proximidades da PUC - RS e com futuro acesso pela Cristiano Fischer. Trata-se de um empreendimento com características inéditas no país. Será composto por quadras independentes, cada uma com características de um condomínio parque: Poucos prédios e casas em meio a grandes áreas verdes e de lazer. Este é o maior lançamento da Rossi em todo o país, estabelecendo um novo conceito urbanístico na cidade.

Endereço: AV. IPIRANGA, 7450 – JARDIM BOTÂNICO – PORTO ALEGRE Projeto arquitetônico: KÖNIGSBERGER & VANNUCHI ARQUITETOS ASSOCIADOS E JACOVAS ARQUITETOS ASSOCIADOS. Projeto de Paisagismo: BENEDITO ABBUD E GUILHERME TAKEDA Produto: CONJUNTOS COMERCIAIS DE 34 m² a 1162 m² PRIVATIVOS Area do terreno: 7925,55 m² Numero de torres: 1 Numero de Pavimentos: 15 Numero de Elevadores: 7 Hall com acabamento de alto padrão: Controle de acesso com catracas eletrônicas: Sistema de segurança 24 horas : Flexibilidade de Layout: Espera para A/C tipo Split.

Contatos - Carlos Souza - Tel - 9293.7860

Clique aqui e veja o vídeo do empreendimento

http://www.youtube.com/watch?v=-egHSq-SGFk

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